Stadt könnte 5,3 Millionen sparen

Gutachten Bürgerhaus-Verkauf wirtschaftlich sinnvoll / Nutzungsrechte im Vertrag regeln

Gutachter halten es wirtschaftlich sinnvoll, das Biedenkopfer Bürgerhaus an den bisherigen Pächter, die Parkhotel Biedenkopf GmbH, zu verkaufen – selbst wenn die Stadt dabei 2,15 Millionen Euro drauflegen müsste. Denn verkauft die Stadt nicht, muss sie das 45 Jahre alte Haus sanieren. Die Kosten, die dann fällig werden, übersteigen die 2,15 Millionen Euro deutlich. (Foto: Adel)
Die Gutachter machen auch Vorschläge, wie die Stadt bei einem Verkauf des Bürgerhauses vertraglich absichern kann, dass die Bürger das Schwimmbad weiterhin nutzen können. (Foto: Adel)
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Die Sache mit dem Bürgerhaus und dem Parkhotel ist kompliziert, die Eigentumsverhältnisse sind komplex (siehe Infokasten am Ende des Artikels). 2016 war bekannt geworden, dass die Parkhotel Biedenkopf GmbH Bürgerhaus und Parkhotel komplett kaufen möchte. Geschäftsführer Arne Mundt bietet an, den Gebäudekomplex zu übernehmen – wenn die Stadt ihm 2,15 Millionen zahlt.

Was manchem absurd erschien, erklärte sich aus dem baulichen Zustand. Ein Gutachten aus 2015 bescheinigte nicht nur einen erheblichen Sanierungsstau, sondern damit verbunden einen negativen Objektwert von minus 2,6 Millionen Euro.

Seit das Kaufangebot auf dem Tisch liegt, ringen die Parlamentsfraktionen mit sich und dem Thema. Verkauf oder Nicht-Verkauf? Das war und ist die Frage – gerade vor dem Hintergrund, dass das Bürgerhaus für das gesellschaftliche Leben in der Stadt Bedeutung hat.

Im Mai 2017 beschloss das Parlament deshalb, prüfen zu lassen, welche finanziellen Folgen ein Verkauf des Bürgerhauses für die Stadt hätte. Und ob es möglich ist, den Käufer zu verpflichten, das Geld, das die Stadt ihm zahlt, in die Gebäude zu investieren. Außerdem sollte geklärt werden, ob die Stadt vertraglich absichern kann, dass die Stadt und die Bürger das Bürgerhaus auch in Zukunft weiternutzen können.

Das Gutachten liegt nun vor. Auf mehr als 170 Seiten beleuchten die JPLH Consult GmbH (Biedenkopf) und die „Kanzlei Unützer Wagner Werding“ (Wetzlar) wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Fragen rund um den möglichen Verkauf.

Die Ergebnisse der betriebswirtschaftlichen Prüfung, die Norbert Mai und Florian Seiler von der JPLH Consult GmbH nun dem Haupt- und Finanzausschusses vorstellten, waren eindeutig. Die Gutachter gehen davon aus, dass der aktuelle Objektwert bei minus 2,4 Millionen Euro liegt. Selbst wenn die Stadt also beim Verkauf 2,15 Millionen Euro drauflegt, ist das den Gutachtern zufolge kein schlechtes Geschäft. Denn: „Der Angebotspreis der GmbH ist mithin als besser zu bezeichnen als der ermittelte Wert“. Mit dem Verkauf wäre die Stadt alle weiteren Kosten, die in den kommenden Jahrzehnten für die Gebäude anfallen, los.

Verkauft die Stadt hingegen nicht, läuft das bestehende Vertragsverhältnis für die nächsten 25 Jahre wohl so weiter wie bisher. Denn bis 2043 sind Stadt und Parkhotel Biedenkopf GmbH vertraglich aneinander gekettet (siehe Infokasten). Die Kosten für Biedenkopf wären dabei den Gutachtern zufolge enorm: 7,5 Millionen Euro für Sanierungen und Betriebskostenzuschüsse müsste die Stadt einkalkulieren. Noch teurer könnte es werden, wenn die anstehenden Sanierungsarbeiten – unter anderem im Schwimmbad und in Sachen Brandschutz – mehr kosten als bisher veranschlagt.

Verkaufen oder nicht? Darüber diskutieren jetzt die Fraktionen. Wann das Parlament entscheidet, ist offen.

Im Vergleich würde der Nicht-Verkauf des Bürgerhauses für die Stadt also viel teurer als der Verkauf. 5,3 Millionen Euro könnte die Stadt langfristig sparen, wenn sie Bürgerhaus und Parkhotel abgibt. Auch steuerrechtlich sind den Experten zufolge keine unlösbaren Probleme mit dem Verkauf verbunden.

Vorschläge, wie die Stadt die Nutzungsrechte für die Bürger und andere wichtige Punkte im Kaufvertrag festschreiben könnte, machte Rechtsanwalt Markus Benner von der „Kanzlei Unützer Wagner Werding“. Er erklärte, dass die Stadt die 2,15 Millionen Euro an die Parkhotel Biedenkopf GmbH in mehreren Raten zahlen könnte. Die GmbH selbst hatte dieses Vorgehen vorgeschlagen. 550 000 Euro sollen dabei sofort beim Verkauf gezahlt werden. Dieses Geld könnte die Stadt im Kaufvertrag mit einer Zweckbindung versehen, um sicherzustellen, dass der Käufer es auch tatsächlich in die Immobilie investiert.

Die verbleibenden 1,6 Millionen könne die Stadt auf Vorschlag der GmbH in zehn Raten à 160 000 Euro über zehn Jahre zahlen. Die GmbH brauche davon mindestens 60 000 Euro pro Jahr für die Sicherung des laufenden Hotelbetriebes. Die verbleibenden Beträge könnten ebenfalls für Investitionen genutzt werden.

Die Betriebsverpflichtung und die bisherigen Nutzungsrechte der Stadt für Bürgerhaus und Schwimmbad könnten laut Benner ebenfalls im Kaufvertrag festgeschrieben werden. Für den Fall einer Insolvenz der Parkhotel Biedenkopf GmbH könne die Stadt ein Rückkaufrecht für die Immobilie in den Vertrag aufnehmen.

Wie weit die Stadt darüber hinaus Absicherungsklauseln in den Kaufvertrag einbauen kann und sollte, hänge allerdings von verschiedenen Faktoren ab, erklärte Benner. Denn zu viele Absicherungsklauseln könnten den wirtschaftlichen Handlungsspielraum der Parkhotel Biedenkopf GmbH dermaßen einschränken, dass sie keine Bank findet, die die nötige Sanierung des Gebäudekomplexes vorfinanziert. Womöglich komme dann auch der Kaufvertrag nicht zustande. „Deshalb muss in den weiteren Verhandlungen geklärt werden, wie man die Gesamttransaktion – wenn man sie denn will – umsetzen kann“, so Benner.

Ob Biedenkopf diese Gesamttransaktion tatsächlich will oder nicht, darüber muss letztlich das Parlament entscheiden. Einen Beschlussvorschlag gibt es bisher nicht. Die Mitglieder des Haupt- und Finanzausschusses haben sich dafür ausgesprochen, über das Gutachten zunächst fraktionsintern zu beraten. Wann alle so weit sind, dass sie entscheiden können, ist offen.

Eigentumsverhältnisse sind kompliziert

Die Eigentumsverhältnisse beim Komplex Bürgerhaus/Parkhotel in Biedenkopf sind schwierig. Das Bürgerhaus wurde um 1969 gebaut. 1976 wurde es um das Haus des Gastes erweitert – dazu gehören die Hotelrezeption und 13 Hotelzimmer. 1985/86 wurde ein Trakt mit 30 weiteren Hotelzimmern angebaut.
Die Grundstücke, auf denen die drei Gebäudeteile stehen, gehören der Stadt. Das Gleiche gilt für das Haus des Gastes und das Bürgerhaus mit Schwimmbad, Kegel- und Familienraum. Die Stadt als Eigentümerin ist für die Investitionen in diesen Gebäudeteilen zuständig.
Der Hoteltrakt mit 30 Zimmern hingegen gehört per Erbbaurechtsvertrag bis zum Jahr 2043 der Parkhotel Biedenkopf GmbH. Die GmbH ist derzeit auch Pächterin des Bürgerhauses und des Haus des Gastes und betreibt das Hotel auch.
Die drei Gebäudeteile sind miteinander verzahnt, können nicht getrennt voneinander verkauft, verpachtet oder abgerissen werden. Stadt und Parkhotel Biedenkopf GmbH sind somit über ein komplexes Vertragswerk aneinander gebunden. Da der Erbbaurechtsvertrag bis 2043 läuft, kommt die Stadt ohne Zustimmung der GmbH aus den Verträgen vor Ablauf der nächsten 25 Jahre auch nicht heraus. (sab)


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